Les couchers de soleil sur les rizières, les vagues parfaites pour le surf et l’accueil chaleureux des Balinais… Bali a tout pour séduire. De nombreux expatriés rêvent d’y poser leurs valises et d’investir dans une propriété. 

Cependant, les lois indonésiennes imposent des restrictions sur la propriété pour les non-citoyens, nécessitant des solutions spécifiques. Cet article explore les coûts d’achat, les étapes essentielles et les conditions légales pour devenir propriétaire sur l’île.

Combien coûte l’achat d’une maison à Bali

Les prix des propriétés à Bali varient en fonction de plusieurs critères comme l’emplacement, le type de maison et les tendances du marché. Voici un aperçu :

Les prix par région

• Zones touristiques (Seminyak, Canggu, Ubud) : Les prix sont élevés, atteignant 3 000 à 5 000 €/m², notamment pour des villas modernes avec piscine.
• Zones moins touristiques (Singaraja, Negara) : Les prix sont plus abordables, entre 700 et 1 500 €/m², offrant des opportunités pour les budgets modestes.

Autres facteurs influençant les prix

• Taille de la propriété : Une villa spacieuse avec des équipements luxueux coûte naturellement plus qu’une maison traditionnelle balinaise.
• Type de propriété : Les constructions modernes aux normes internationales sont généralement plus chères.
• L’état du marché : Les prix fluctuent en fonction de la demande, particulièrement pendant la haute saison touristique.

En résumé, vous devrez prévoir :

• 50 000 à 100 000 € pour une petite maison dans une zone calme.
• 300 000 € ou plus pour une villa haut de gamme dans une région prisée.

Étapes pour acheter une maison pas chère à Bali

Acheter une maison à Bali à un prix abordable nécessite une bonne planification et une compréhension approfondie du marché local. Voici quelques étapes pour réussir :

Rechercher le marché

Avant de vous lancer, il est crucial d’analyser les tendances du marché immobilier balinais. Utilisez des outils comme Rumah123 ou Lamudi pour comparer les prix des propriétés dans différentes régions. N’hésitez pas à visiter plusieurs biens pour évaluer leur valeur réelle.

Les réseaux sociaux et les groupes Facebook sont également des ressources utiles pour trouver des offres directes sans intermédiaires. 

Enfin, interrogez les locaux : ils peuvent vous fournir des informations précieuses sur les opportunités dans leur région.

Fair votre due diligence

Avant tout investissements, engagez les services d’un professionnel, ou avocat local pour réaliser la due diligence du bien que vous souhaitez acheter.

la due diligence est une enquête approfondie de la propriété que vous souhaitez acheter. Elle implique de vérifier le statut juridique, la propriété, les risques potentiels et tout problème caché pouvant affecter votre investissement. 

Pour en savoir plus, lisez notre guide sur la due diligence.

Acheter sur plan ou un terrain

Si votre budget est limité, envisager l’achat sur plan (projets en construction) peut être une option intéressante. Les développeurs proposent souvent des réductions pour les premiers investisseurs.

Une autre alternative est l’achat d’un terrain pour construire votre propre maison. Les terrains en zones non touristiques sont souvent très abordables et vous permettent de concevoir une maison adaptée à vos besoins et à votre budget.

Choisir une localisation moins touristique

Les zones éloignées des centres touristiques comme Amed, Lovina ou Sidemen offrent des opportunités d’achat à des prix nettement inférieurs. 

Ces endroits, bien que moins fréquentés, possèdent tout de même un charme authentique et des commodités essentielles.

Renseignez-vous sur les futures projets du voisinage ainsi que sur la proximité des activités qui vous intéressent.

Engager un agent expérimenté pour négocier un meilleur prix

Un agent immobilier local connaît parfaitement le marché et les subtilités des transactions à Bali. 

Il peut négocier en votre nom et éviter les pièges courants auxquels les étrangers sont confrontés. Assurez-vous de choisir un agent expérimenté, idéalement recommandé par d’autres expatriés.

De nombreuse agences vous proposerons la vente, ou la construction de votre villa, avec les services de conciergerie et d’entretient, vous permettant de gérer votre bien à distance.

Conditions pour acheter une maison à Bali

Pour les étrangers, acheter une maison à Bali peut être complexe, car la loi indonésienne n’autorise pas directement les étrangers à posséder des terres. 

Cependant, plusieurs solutions existent pour contourner ces restrictions légalement :

Soumettre les documents nécessaires au Bureau national de la terre (BPN)

Vous devrez soumettre une série de documents au BPN, notamment :

• Votre passeport en cours de validité.
• Un contrat de location longue durée (Hak Sewa) ou un contrat de partenariat avec un Indonésien pour un Hak Pakai (droit d’usage), ou encore créer votre Société PMA (Penanaman Modal Asing) (voir notre article détaillé: Comment être propriétaire d’une maison à Bali en tant qu’étranger?) 
• Les preuves de propriété du vendeur.

Le BPN vérifie ces documents avant de finaliser l’enregistrement.

Fournir une preuve de paiement pour le terrain

Une fois la transaction conclue, il est essentiel de fournir une preuve de paiement. Cela peut inclure des relevés bancaires ou des reçus officiels. Ces preuves sont nécessaires pour sécuriser votre achat et éviter les litiges.

Obtenir le droit de construire via le permis approprié (PBG)

Le permis de construire (PBG) est obligatoire pour toute construction en Indonésie. Ce permis garantit que la propriété respecte les normes locales de construction. Faites appel à un professionnel local pour vous assister dans cette procédure.

Conclusion

Acheter une maison à Bali est une expérience complexe pour les étrangers qui peut se révéler couteuse, surtout lorsqu’on achète à distance. Si vous souhaitez construire, il faudra vous armer de patience, car le processus peut être long, entre 6 mois et 2 ans. 

En choisissant la bonne stratégie (Hak Pakai, Hak Sewa, ou création d’une PMA), vous pouvez sécuriser votre investissement tout en respectant les lois locales. Assurez-vous de vous entourer de professionnels compétents pour éviter les pièges et profiter pleinement de votre nouvelle vie ou investissement sur l’île des dieux.