La Thaïlande attire de nombreux visiteurs, souhaitant s’y installer, ainsi que des investisseurs étrangers cherchant à investir dans l’immobilier.
Le marché thaïlandais offre de belles opportunités, mais l’achat d’un bien en tant qu’étranger nécessite une bonne connaissance de la réglementation locale.
Cet article présente les différentes options qui s’offrent aux acheteurs étrangers et les points clés à prendre en compte pour réaliser un investissement immobilier réussi en Thaïlande.
Les restrictions légales pour l’achat de terrains par des étrangers en Thaïlande
L’interdiction de posséder des terres
La législation thaïlandaise interdit aux étrangers d’être propriétaires de terrains en leur nom propre. Cette restriction vise à préserver le patrimoine foncier national. Elle s’applique à tous les types de terrains, qu’ils soient constructibles ou agricoles.
L’achat d’une maison individuelle ou d’une villa est donc possible pour un étranger, mais uniquement pour le bâti. Le terrain, devra alors faire l’objet d’un bail longue durée ou être détenu par une société thaïlandaise.
Les exceptions limitées
Il existe quelques exceptions très encadrées à cette interdiction. Par exemple, un étranger peut obtenir le droit de posséder jusqu’à 1 rai de terrain (1600 m²) pour un usage résidentiel, sous réserve d’un investissement minimum de 40 millions de bahts (environ 1 million d’euros) dans l’économie thaïlandaise. Cette option reste cependant peu utilisée en pratique.
La procédure d’acquisition via une société thaïlandaise limitée
La création d’une société
Pour contourner l’interdiction d’achat de terrain, de nombreux étrangers optent pour la création d’une société thaïlandaise à responsabilité limitée. Cette structure pourra alors acquérir le bien immobilier en son nom. L’investisseur étranger peut détenir jusqu’à 49% des parts de la société, le reste devant être détenu par des actionnaires thaïlandais.
Il est nécessaire de prendre conseil auprès d’un cabinet d’avocat expert sur le sujet.
Les obligations légales
La société doit respecter certaines obligations pour être considérée comme valide. Elle doit notamment générer des revenus réels et tenir une comptabilité conforme à la réglementation thaïlandaise.
Un expert-comptable local devra être mandaté pour gérer ces aspects administratifs. Le non-respect de ces obligations peut entraîner la dissolution de la société et la perte du bien immobilier.
Avantages | Inconvénients |
| Permet l’achat de terrains | Coûts de création et de gestion |
| Flexibilité d’utilisation du bien | Complexité administrative |
| Possibilité de revente facilitée | Risques juridiques si non-conformité |
Les différences entre location longue durée et pleine propriété
Le bail emphytéotique
La location longue durée, ou bail emphytéotique, permet à un étranger d’obtenir un droit d’usage sur un terrain pour une durée de 30 ans, renouvelable deux fois. Ce système offre une grande sécurité juridique et s’apparente dans les faits à une quasi-propriété.
L’acquéreur peut construire ou rénover le bien immobilier situé sur le terrain loué.
Les avantages du bail emphytéotique sont :
- Une procédure d’acquisition simplifiée
- Des coûts réduits par rapport à l’achat via une société
- La possibilité de transmettre le bail à ses héritiers
La pleine propriété
La pleine propriété n’est accessible aux étrangers que pour les condominiums, dans la limite de 49% de la surface totale du bâtiment. Elle offre une sécurité juridique maximale et une liberté totale d’utilisation du bien. L’acquéreur devient propriétaire à la fois des murs et du terrain (quote-part des parties communes).
Les principaux avantages de la pleine propriété sont :
- Un droit de propriété illimité dans le temps
- La possibilité de revendre librement le bien
- Une valorisation potentielle plus importante
Les règles spécifiques pour l’achat d’un condominium
La limite des 49%
Les condominiums sont l’option la plus simple pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Thaïlande.
La loi autorise les non-Thaïlandais à détenir en pleine propriété ou en bail de 30 ans, à condition que la propriété étrangère totale ne dépasse pas 49 % de la surface totale de plancher de toutes les unités de l’immeuble au moment de l’enregistrement.
Cette règle s’applique à l’échelle du bâtiment entier. Avant tout achat, il est donc essentiel de vérifier le quota de 49% n’est pas déjà atteint.
Le financement en devises étrangères
Pour acheter un condominium en tant qu’étranger, le paiement doit obligatoirement provenir de l’étranger et être effectué en devises étrangères.
L’acheteur devra fournir une preuve du transfert international de fonds. Cette règle vise à garantir que l’investissement provient bien de capitaux étrangers et non de revenus générés localement.
Document | Objectif |
Formulaire Thor Tor 3 | Déclaration du transfert de devises |
Foreign Exchange Transaction Form | Preuve du change en bahts |
Certificat bancaire | Confirmation du montant reçu |
Les frais et taxes à prévoir lors d’une transaction immobilière
Les frais d’enregistrement
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, plusieurs frais d’enregistrement s’appliquent. Les principaux sont les droits de mutation (2% de la valeur estimée du bien) et les frais de timbre (0,5% du prix de vente). Ces frais sont généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur, mais les modalités peuvent varier selon les accords conclus.
La fiscalité immobilière
Les propriétaires de biens immobiliers en Thaïlande sont soumis à différentes taxes. La taxe foncière s’élève à 0,02-0,5% de la valeur estimée du bien selon son usage.
Une taxe sur les plus-values peut également s’appliquer en cas de revente, avec un taux progressif allant de 5 à 35%. Les investisseurs étrangers devront prendre en compte ces aspects fiscaux dans leur stratégie d’investissement.
Les retraités français envisageant d’investir en Thaïlande pourront s’informer sur la résidence fiscale et les taux d’imposition applicables en Thaïlande. Cela leur permettra d’optimiser leur situation fiscale globale.
Par ailleurs, il est recommandé d’étudier attentivement le coût de la vie en Thaïlande avant de se lancer dans un projet immobilier. Enfin, les investisseurs pourront découvrir les avantages de vivre sa retraite en Thaïlande, qui vont au-delà du simple aspect immobilier.