Comment être propriétaire d’une maison à Bali en tant qu’étranger?

Bali, avec ses plages paradisiaques, ses rizières en terrasses et sa culture vibrante, attire chaque année des milliers de visiteurs. 

Beaucoup tombent sous le charme de cette île indonésienne et rêvent de s’y installer durablement. L’achat d’une maison à Bali devient alors une aspiration courante, tant pour y vivre que pour investir. 

Cependant, les lois indonésiennes imposent des restrictions aux étrangers en matière d’accès à la propriété, rendant le processus plus complexe qu’il n’y paraît. Cet article vous guide à travers les solutions légales, comme l’utilisation d’une société locale (PMA), et détaille les étapes essentielles pour sécuriser cet investissement tout en respectant les règles locales.

Les lois sur la propriété pour les étrangers à Bali

En Indonésie, les lois sur la propriété sont strictes et interdisent aux étrangers de posséder directement des terres. 

Cependant, il existe des mécanismes juridiques permettant aux non-citoyens d’acquérir des droits sur les biens immobiliers.

Les options disponibles

• Hak Pakai (Droit d’usage) : Ce droit permet à un étranger d’utiliser une propriété pendant une durée déterminée (généralement 25 à 30 ans, renouvelable).
• Hak Sewa (Location) : Une location à long terme qui peut durer jusqu’à 80 ans, selon les termes du contrat.
• Société PMA (Penanaman Modal Asing) : Une société d’investissement étrangère enregistrée en Indonésie. Les terres acquises via une PMA restent sous le contrôle de cette société.

Ce qui est interdit

Les étrangers ne peuvent pas obtenir le Hak Milik (droit de propriété pleine) sur des terres en Indonésie. 

Tout contournement via des prête-noms (nominee agreements) est risqué et illégal.

Étapes pour acheter une maison en tant qu’étranger

Déterminer vos besoins

Avant d’investir, posez-vous les questions suivantes :

1. Souhaitez-vous vivre à Bali ou simplement investir ?
2. Quel est votre budget ?
3. Préférez-vous une maison prête à l’emploi ou un projet de construction ?

Choisir le bon type de propriété

Si vous optez pour un Hak Pakai, vous devez vérifier que la propriété est éligible à ce statut. Ce type d’acquisition est souvent utilisé pour des maisons individuelles et exclut les terrains nus.

Engager un agent immobilier et un notaire

Un agent expérimenté connaît les lois locales et peut éviter les pièges. 

Un notaire est indispensable pour vérifier la légitimité des documents et garantir que la transaction respecte les lois indonésiennes. 

Il vous aidera dans l’inspection du statut juridique la propriété, et sur la confirmation de l’identité de propriétaire. Suivait notre guide sur l’importance de la due diligence avant votre achat.

Obtenir les permis nécessaires

Pour un achat via Hak Pakai, les étapes comprennent :

• Validation légale : Soumettre les documents au Bureau National de la Terre (BPN).
• Permis de résidence : Le KITAS (permis de séjour) est souvent requis pour ce type de propriété.

Créer une société PMA pour détenir un terrain

L’option de créer une société PMA (Penanaman Modal Asing) est idéale pour les étrangers souhaitant posséder des terrains à Bali tout en respectant les lois locales.

Le coût de création d’une PT PMA à Bali, en Indonésie, est compris entre 20 et 35 millions IDR, et le processus prend généralement deux à quatre semaines. Mais vous devrez répondre à des exigences minimales de capital social, qui incluent généralement un total d’environ 700 000 USD et un capital libéré dans la société de 250 000 USD.

Qu’est-ce qu’une PMA ?

Une PMA est une société enregistrée en Indonésie, détenue en partie ou entièrement par des investisseurs étrangers. Elle permet d’acquérir des terres sous le statut Hak Guna Bangunan (HGB), un droit de construction renouvelable.

Les étapes pour créer une PMA

1. Engager un conseiller juridique : Faites appel à un avocat locale pour enregistrer la société.
2. Préparer les documents : Passeport, plan d’affaires, et preuve de fonds.
3. Enregistrement officiel : Soumettre les documents au Bureau des Investissements Indonésiens (BKPM).
4. Acquisition de la terre : La société PMA peut alors acheter des terres sous le statut HGB.

Avantages et limites

• Avantages : Contrôle légal des biens, opportunités commerciales, et durabilité à long terme.
• Limites : Coûts élevés pour la création de la société et procédures administratives complexes.

Les coûts associés à l’achat d’une maison à Bali

Frais de notaire et de registre

Le coût des services de notaire représente environ 1% à 2% du prix de la propriété.

Taxes

• Taxes d’achat : Environ 10% pour les étrangers.
• Taxe foncière annuelle : Basée sur la valeur estimée de la propriété.

Autres frais

• Ouverture de comptes bancaires locaux.
• Certification et traduction de documents.
• Coût de création et d’entretien d’une PMA (si applicable).
• Services de conciergeries

Conseils pour sécuriser votre investissement

• Évitez les prête-noms : Cette pratique, bien qu’attractive à court terme, est risqué et rest tout de meme illégale 
• Vérifiez les documents : Assurez-vous que le vendeur est le véritable propriétaire de la terre. Votre cabinet d’avocat local ou notaire saura réaliser un due diligence préalable du terrain.
• Consultez des experts : Engagez des avocats spécialisés en immobilier et des agents immobiliers réputés.

Conclusion

Acheter une maison à Bali en tant qu’étranger est tout à fait possible, mais nécessite une compréhension approfondie des lois locales et des options disponibles. Que ce soit par le biais d’un Hak Pakai, d’un contrat de location longue durée ou de la création d’une société PMA, chaque option offre ses avantages et inconvénients. En suivant les bonnes étapes et en vous entourant de professionnels compétents, vous pouvez réaliser votre rêve d’avoir une maison à Bali tout en respectant les règles en vigueur.

FAQ

1. Puis-je obtenir un crédit immobilier en Indonésie ?
   Non, les banques indonésiennes n’accordent généralement pas de prêts immobiliers aux étrangers.
2. Combien de temps dure le processus d’achat via une PMA ?
   Le processus peut prendre entre 3 et 6 mois, selon la complexité des démarches.
3. Le Hak Pakai peut-il être transféré à un autre étranger ?
   Oui, mais seulement si le nouvel acquéreur répond aux critères légaux.
4. Quelles zones à Bali sont idéales pour les étrangers ?
   Des régions comme Canggu, Ubud, et Jimbaran sont populaires pour les expatriés et les investisseurs.